中原潘志明及盛滙李根興點評2021財政預算案

財政司司長陳茂波公布最新一份《財政預算案》,與企業相關的政策包括:
➢ 寬減2020/21課稅年度100%利得稅,上限10000元
➢ 寬減2021/22年度非住宅物業差餉,首兩季每季上限5000元,其後兩季上限2000元
➢ 寬減2021/22年商業登記費
➢ 寬減非住宅用戶75%水費8個月,每戶每月上限20000元
➢ 寬減非住宅用戶75%排污費8個月,每戶每月上限12500元
➢ 向每名合資格的18歲或以上香港永久性居民及新來港人士,分期發放總額5000元的電子消費券
➢ 寬減2020/21課稅年度100%薪俸稅和個人入息課稅,上限10000元

潘志明:預算案振興零售意欲,對舖市有幫助

中原工商舖董事總經理潘志明表示,市民可利用電子消費券惠顧食肆、娛樂、零售業等,推動本土消費,中長線更可刺激本港經濟。他預料有更多租客承租舖位,消化吉舖,減低商鋪空置率。

潘志明指,今年再推出的寬減非住宅物業差餉政策,有利於業主持有物業作收租之用,因租金回報相對調高,而中小價位的物業正面受惠,會是投資者入市的一大誘因。

另外,非住宅物業應繳水費排污費的減免,則有助減少租戶的雜費開支,增強企業營商信心。對於耗水量較多的行業包括餐飲業、工業等,受惠會較大。

潘志明認為,財政預算案對工商舖物業受惠很大,因為疫情逐漸消退,待疫情緩和後,加上接種疫苗效果理想,投資市場有望好轉,預料2021年的經濟復甦會逐步加快。

李根興:《財政預算案》對舖市「前所未有咁好

盛滙商舖基金創辦人李根興則表示,此份《財政預算案》對舖市「前所未有咁好」。

李根興於其Youtube頻道提出「每間舖直接得益有 up to 港幣50萬,等如每間舖平均送約一年租金。」

其計法是:
1) 利得稅/差餉/BR等寬減:2.6萬 +
2) 水費排污費寬減:26萬 +
3) 消費券帶來的生意(基於香港約有十萬間街舖,假設扣除40%貨物成本):22萬
共約50萬 (約等於平均一年租金)

李根興表示寬減的水費排污費,每月共$32500,為期8個月,即 up to 26萬。食肆租客直接得益,而全港食肆佔商舖數量約30%。

至於電子消費券李根興認為此舉 will definitely benefit local shops!

以每人$5000計,相等於政府派約360億港幣, 對本地經濟消費遠比直接派錢更好,對舖市會是極大喜訊。

➢ 李根興對舖市預測

今年商舖註冊成交量比2020年大升100-150%,至大約2200至3000宗。

售價方面,2000萬以下的細碼民生位,年底前升得最急,上升約20%-30%;約3000萬以上的核心區大碼舖,價位亦會上升,升約10%-15%。而其他民生大碼或核心細碼則升約10%-20%。

李根興認為3及4月份將會是舖市「大陽春」。

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工商鋪 20210208新聞:李根興希望成為新舖王,相信新年後舖市有大陽春

➢  商鋪買賣彌敦道減價1成以9380萬沽出

旺角彌敦道642號地舖連閣樓,已交吉,面積約1550呎,以9380萬成交,呎價繼6萬,低市價約一成,亦較業主原叫價1.05億低於1120萬(逾一成)。
消息指,2019年社會運動爆發前,該物業市值達1.5億,現較高位回落約37%。以市值租金15萬計,回報率約1.9厘。

➢  過往租金紀錄
2014年
地下連閣樓:金至尊,租金38萬
2008年
地鋪:邦民財務,租金18萬
閣樓:髮型屋,租金1.9萬

➢  商鋪短租

銅鑼灣景隆街2號地下A2號舖找換店,被稱為全港呎租舖王超過10年,其毗鄰的A1及B舖,面積約163呎,獲花店於上月底承租至年三十除夕,為期三周,屬罕有未足月短租個案,市場估計租金約5萬。

舖位原由文記小食於2017年承租,月租20萬元,自去年農曆新年結業後,已丟空一年。業主以每月9萬放租,但未有商戶承租。

波斯富街57號地下,面積約758呎,上月以7萬短租予花農一個月,較前月租20.5萬下調65.9%

花店進駐尖沙咀栢麗購物大道D段地下G29號舖連1樓15號舖,面積約1800呎,月租10萬,租期一個月

李根興近日接受報章訪問,提出對鋪市的睇法

➢  李根興:「希望成為新舖王
李根興相信農曆新年後舖市不單只會有「小陽春」,更會有「大陽春」,即首季成交量升約1倍

現時核心區吉舖處處,租金跌至近年新低,李根興卻認為此時若業主減價,買家可入市。李根興分析,當一個核心區舖位值2000萬,租金月租5萬,若業主減至1200萬沽出,買家節省800萬,相等於多年租金,若變成吉舖一段時間亦沒問題。

李根興認為疫市是投資核心區舖位好時機,他創辦的基金早前以約3100萬,購入旺角花園街108號舖位,面積約1800呎,他認為舖位長綫可睇好:「試想像二、三十年後花園街小巴站會搬走,大廈或被收購,持有地舖有機會被高價收購,水務署地皮招標價值逾百億,附近地價即上升,買舖睇未來二、三十年,有危有機,若業主肯減價,現時最適合買核心區舖位。」

而由李根興創辦的盛滙商舖基金,於疫市反而加快速度買舖,他笑言希望可成為「新舖王」。李根興於淡市入貨,基金在疫情爆發後累積購入13個舖位,部份舖位更於購入後半年內轉售,成功短炒獲利。

李根興表示疫市前想成為「舖仔王」,專買細碼舖,但疫情後整個舖市有變化,希望成為新舖王

至於今年目標,他表示會繼續掃貨,目標是購入約30間鋪(共約5億)。李根興相信農曆新年後舖市不單只會有「小陽春」,更會有「大陽春」,即首季成交量升約1倍。他亦預料民生細價舖(約2000萬以下舖位),舖價有上升空間,核心區舖價則止跌平穩,至明年重拾升軌。

至於商鋪租務,李根興指長租的租金重回社會運動新冠肺炎前,可能要等多10年。

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