中原潘志明及盛滙李根興點評2021財政預算案

財政司司長陳茂波公布最新一份《財政預算案》,與企業相關的政策包括:
➢ 寬減2020/21課稅年度100%利得稅,上限10000元
➢ 寬減2021/22年度非住宅物業差餉,首兩季每季上限5000元,其後兩季上限2000元
➢ 寬減2021/22年商業登記費
➢ 寬減非住宅用戶75%水費8個月,每戶每月上限20000元
➢ 寬減非住宅用戶75%排污費8個月,每戶每月上限12500元
➢ 向每名合資格的18歲或以上香港永久性居民及新來港人士,分期發放總額5000元的電子消費券
➢ 寬減2020/21課稅年度100%薪俸稅和個人入息課稅,上限10000元

潘志明:預算案振興零售意欲,對舖市有幫助

中原工商舖董事總經理潘志明表示,市民可利用電子消費券惠顧食肆、娛樂、零售業等,推動本土消費,中長線更可刺激本港經濟。他預料有更多租客承租舖位,消化吉舖,減低商鋪空置率。

潘志明指,今年再推出的寬減非住宅物業差餉政策,有利於業主持有物業作收租之用,因租金回報相對調高,而中小價位的物業正面受惠,會是投資者入市的一大誘因。

另外,非住宅物業應繳水費排污費的減免,則有助減少租戶的雜費開支,增強企業營商信心。對於耗水量較多的行業包括餐飲業、工業等,受惠會較大。

潘志明認為,財政預算案對工商舖物業受惠很大,因為疫情逐漸消退,待疫情緩和後,加上接種疫苗效果理想,投資市場有望好轉,預料2021年的經濟復甦會逐步加快。

李根興:《財政預算案》對舖市「前所未有咁好

盛滙商舖基金創辦人李根興則表示,此份《財政預算案》對舖市「前所未有咁好」。

李根興於其Youtube頻道提出「每間舖直接得益有 up to 港幣50萬,等如每間舖平均送約一年租金。」

其計法是:
1) 利得稅/差餉/BR等寬減:2.6萬 +
2) 水費排污費寬減:26萬 +
3) 消費券帶來的生意(基於香港約有十萬間街舖,假設扣除40%貨物成本):22萬
共約50萬 (約等於平均一年租金)

李根興表示寬減的水費排污費,每月共$32500,為期8個月,即 up to 26萬。食肆租客直接得益,而全港食肆佔商舖數量約30%。

至於電子消費券李根興認為此舉 will definitely benefit local shops!

以每人$5000計,相等於政府派約360億港幣, 對本地經濟消費遠比直接派錢更好,對舖市會是極大喜訊。

➢ 李根興對舖市預測

今年商舖註冊成交量比2020年大升100-150%,至大約2200至3000宗。

售價方面,2000萬以下的細碼民生位,年底前升得最急,上升約20%-30%;約3000萬以上的核心區大碼舖,價位亦會上升,升約10%-15%。而其他民生大碼或核心細碼則升約10%-20%。

李根興認為3及4月份將會是舖市「大陽春」。

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工商鋪 20210219新聞:冼玉翎以5780萬購西環物業隨即提價3020萬放售

冼玉翎以5780萬購西環物業隨即提價3020萬放售

西環日富里7至13號富基大廈1樓全層,面積約7000呎,上月20日以5780萬易手,呎價約8257元。買家為創豐盛有限公司,董事為資深投資者冼玉翎

物業以交吉形式交易,新買家隨即以8800萬放售,提價3020萬(52.2%),並以每月30萬放租。原業主2003年以390萬購入,持貨約18年,賬面大賺5390萬,升幅達13.8倍。

亞皆老街鋪以7680萬易手,料買家回報約3厘

鄺海鑾凌志雄等人士持有的旺角亞皆老街地鋪,以7680萬沽出,呎價約10.9萬,料買家租金回報約3厘。

物業為於亞皆老街52至54號地下C及C1鋪,面積700呎,現由奇華餅家以20萬承租,租約至下月屆滿,料買家可享租金回報約3厘。

原業主於2008年以6470萬購入,以公司名義持有(達寶香港有限公司),董事為鄺海鑾凌志雄,持貨約13年帳面獲利約1210萬,物業期間升值約19%。

上述物業周邊近期亦錄得買賣,亞皆老街52至54號地下A4室,面積125呎,於去年6月以1800萬易手,呎價約14.4萬,故是次交易呎價較去年急挫逾兩成。

盛滙商舖基金創辦人李根興表示,上述鋪位近花園街,位於區內地標「先達廣場」對面,人流量不錯,但受疫情等因素衝擊,市場消費力疲弱,該鋪現時以15萬重新放租。

商鋪租務

建華集團承租大埔大榮里

大埔大榮里48號地下A號鋪,面積約2400呎,獲建華集團以50萬承租,呎租約208元,據悉建華集團會再分租予家農,租金貼近核心區水平。

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工商鋪 20210208新聞:李根興希望成為新舖王,相信新年後舖市有大陽春

➢  商鋪買賣彌敦道減價1成以9380萬沽出

旺角彌敦道642號地舖連閣樓,已交吉,面積約1550呎,以9380萬成交,呎價繼6萬,低市價約一成,亦較業主原叫價1.05億低於1120萬(逾一成)。
消息指,2019年社會運動爆發前,該物業市值達1.5億,現較高位回落約37%。以市值租金15萬計,回報率約1.9厘。

➢  過往租金紀錄
2014年
地下連閣樓:金至尊,租金38萬
2008年
地鋪:邦民財務,租金18萬
閣樓:髮型屋,租金1.9萬

➢  商鋪短租

銅鑼灣景隆街2號地下A2號舖找換店,被稱為全港呎租舖王超過10年,其毗鄰的A1及B舖,面積約163呎,獲花店於上月底承租至年三十除夕,為期三周,屬罕有未足月短租個案,市場估計租金約5萬。

舖位原由文記小食於2017年承租,月租20萬元,自去年農曆新年結業後,已丟空一年。業主以每月9萬放租,但未有商戶承租。

波斯富街57號地下,面積約758呎,上月以7萬短租予花農一個月,較前月租20.5萬下調65.9%

花店進駐尖沙咀栢麗購物大道D段地下G29號舖連1樓15號舖,面積約1800呎,月租10萬,租期一個月

李根興近日接受報章訪問,提出對鋪市的睇法

➢  李根興:「希望成為新舖王
李根興相信農曆新年後舖市不單只會有「小陽春」,更會有「大陽春」,即首季成交量升約1倍

現時核心區吉舖處處,租金跌至近年新低,李根興卻認為此時若業主減價,買家可入市。李根興分析,當一個核心區舖位值2000萬,租金月租5萬,若業主減至1200萬沽出,買家節省800萬,相等於多年租金,若變成吉舖一段時間亦沒問題。

李根興認為疫市是投資核心區舖位好時機,他創辦的基金早前以約3100萬,購入旺角花園街108號舖位,面積約1800呎,他認為舖位長綫可睇好:「試想像二、三十年後花園街小巴站會搬走,大廈或被收購,持有地舖有機會被高價收購,水務署地皮招標價值逾百億,附近地價即上升,買舖睇未來二、三十年,有危有機,若業主肯減價,現時最適合買核心區舖位。」

而由李根興創辦的盛滙商舖基金,於疫市反而加快速度買舖,他笑言希望可成為「新舖王」。李根興於淡市入貨,基金在疫情爆發後累積購入13個舖位,部份舖位更於購入後半年內轉售,成功短炒獲利。

李根興表示疫市前想成為「舖仔王」,專買細碼舖,但疫情後整個舖市有變化,希望成為新舖王

至於今年目標,他表示會繼續掃貨,目標是購入約30間鋪(共約5億)。李根興相信農曆新年後舖市不單只會有「小陽春」,更會有「大陽春」,即首季成交量升約1倍。他亦預料民生細價舖(約2000萬以下舖位),舖價有上升空間,核心區舖價則止跌平穩,至明年重拾升軌。

至於商鋪租務,李根興指長租的租金重回社會運動新冠肺炎前,可能要等多10年。

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工商鋪 20210201新聞:盛滙商舖基金李根興以3100萬連購兩舖

? 商鋪租務:主攻年宵市場的蘭花店千葉園租用的6個舖位,包括荃灣樂悠居地舖、大埔運頭塘商場、將軍澳翠林商場、鰂魚涌、長沙灣及栢麗大道舖位。千葉園莊先生指栢麗大道D段G29號舖租金最貴,但未有透露租金資料。毗鄰的G30號舖則由林子峰旗下鞋店Union所用。另有花店短租通菜街222號地舖(鄰近花墟),面積約1000呎,月租約10萬,呎租約100元

? 交投回顧栢麗大道D段G29號舖,對面即美麗華商場,連同G30號地舖及1樓15號舖,原由資深投資者李耀華於2012年以約4.39億購入,去年10月以公司轉讓形式(賣殼),僅以約2.1億售予林子峰,帳面勁蝕近2.3億(約52%),為本港史上最大額舖位蝕讓個案,更被市場人士稱為「世紀蝕讓

? 名人交投盛滙商舖基金 李根興以3100萬連購兩舖,其中長沙灣兼善里41號A至D號地舖, 面積900方呎,以1800萬購入,呎價約2萬,現由4個租戶租用,月租約6.1萬。原業主於1986年以40萬買入,持貨35年,帳面獲利1760萬(44倍)。李根興指擬把該舖拆分為4間舖出售,每舖約850萬,共3400萬,較購入價高1600萬,該4間鋪位均有獨立水表及電表

? 港鋪講鋪李根興指,上述物業位於兼善里昌華街大單邊,限聚令前晚市人流十足,現今仍有經營外賣,人流量不俗,同時,上址所處的大廈甚具重建價值,近日傳出不少收購消息,故認為成交價低市價約30%

? 成交資料:資料顯示,兼善里對上一宗鋪位買賣為兼善里15號鋪,去年11月以720萬易手,面積700方呎,呎價約1萬

? 名人交投李根興亦以1300萬購入土瓜灣譚公道50號地下8號鋪,面積350方呎,呎價約3.7萬,原業主於2000年以320萬購入,持貨21年帳面獲利980萬,期間升值約3.1倍

? 港鋪講鋪李根興評論指,該鋪位處小巷單邊,有來去水,屬區內一綫地段,因啟德為近年住宅新盤供應重鎮,加上區內大量重建項目,故日後發展值得看俏,並指成交價低市價約30%

? 成交資料:資料顯示,譚公道對上一宗鋪位買賣為34至38號E鋪,於去年4月以2100萬易手,面積1000方呎,呎價約2.1萬

人物故事

李根興博士 Dr. Edwin Lee
盛滙商舖基金管理有限公司創辦人及行政總裁

李根興於2001年創立「盛滙商機」(原稱「香港商機」),曾成交過千宗生意買賣。2015年將盛滙轉型為全港第一間商舖基金投資公司,為香港證監會註冊第1類(證券交易)、第4類(就證券提供意見)及第9類(提供資產管理)牌照的持牌機構。

李根興持有 理工大學 工商管理博士學位、美國南加州大學 金融理學士學位及會計理碩士學位,更於 哈佛大學商學院 完成修讀東主/總裁管理課程,亦有CPA、CFA、CBI等專業資格。

*資訊節錄自李根興官方網站

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20210112香港地產新聞

? #商鋪買賣 #短炒 #名人交投:盛滙商舖基金 以2800萬沽出上環 #燒臘 舖位,物業於去年5月以2100萬購入,7個月間轉手帳面獲利700萬,升值3成左右,呎價約5.6萬。現租客 #新園燒臘店,租約到今年3月底,將會交吉交易。 #李根興 透露易手後會協助新買家分間舖位、招租,預計以每月約8萬元招租。物業為於 #上環 #皇后大道中 27至29號地下B1B及B2舖,鄰近 #上環文娛中心,面積約500呎。原放盤價3500萬,最近以買賣公司形式易手。

? #商鋪買賣 #短炒:深水埗 #荔枝角道 194至196號地下b舖,面積約150呎,以約550萬易手。月租收入約1.7萬元,回報率約3.7厘。原業主於去年7月以460萬元購入舖位,持貨半年轉手,帳面獲利約90萬元,升值約2成

? #商鋪買賣#葵涌 #青山公路葵涌段 450至454號地舖及閣樓易手,物業地鋪面積約800呎,閣樓面積約600呎,合共約1400呎,以約1750萬成交。舖位由餐廳3.5萬元租用,回報率約2.4厘

? #舊樓放售 #重建 #收購#西環 #堅尼地城 #吉席街 62至76號,商住樓逾70%業權放售,項目總市值約6.15億。現為3幢商住樓,可重建成為一座樓高26層商住大廈,地積比8倍,可建樓3.7萬呎。以市值計每呎地價約1.66萬。地下及1樓可作鋪位用途,2樓可作會所或園林景區等休憩區域,樓上則可作住宅用途

? #商鋪租務#灣仔 #譚臣道 23號地下A號舖,面積約1251呎,剛獲 #外賣 #住家飯 店以每月約7.5萬元承租。舊租金約6萬,新租金加幅約25%

? #商鋪買賣 #蝕讓:觀塘 #宜安街 #宜安大廈 地下4R舖,面積約518呎,原叫價1500萬,終以1388萬易手。現由餐廳以4萬元租用,回報率約3.5厘。原業主持貨5年帳面蝕讓約132萬

? #商鋪租務:大埔 #露輝路 33號地下2、4號舖,面積約671呎,獲 #地產代理 以月租26.3萬續租,租金回落約15%。平均呎租仍達392元

? #商鋪租務:屯門 #仁政街 26至40號地下8號舖,面積約490呎,獲 #地產代理 以約8.2萬元續租,呎租約167元,租金下調約18%

? #商鋪租務:旺角 #亞皆老街 98號地下4號舖,面積約700呎,獲 #地產代理 以約6.8萬元續租,呎租約97元,屬於理想租金水平

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